- Все взаимосвязано. Сметное дело можно считать частью проектной работы, а проектирование - неотъемлемая часть строительства в целом. Поэтому отсидеться в стороне никому не удастся.
Финансовый кризис не является обособленным явлением, связанным лишь с банками и фондовым рынком. Он уже активно переходит на реальный сектор экономики. По мнению большинства экспертов, одними из первых пострадают строительный комплекс и рынок недвижимости. И это действительно так.
Строительство - достаточно дорогостоящий и длительный во времени процесс. Приступая к очередному проекту, застройщики имеют около 30 процентов собственных средств, необходимых для его реализации. Это, как правило. Остальное добирают либо из средств дольщиков, либо из заемных средств (например, берут в банке кредит). Сегодня достаточно трудно организовать полноценное финансирование за счет средств дольщиков на ранних этапах строительства. Тут играют роль и ограничения, введенные с выходом федерального закона № 214, и еще не забытые скандалы, связанные с обманутыми дольщиками (не дай бог, если это повторится!). Поэтому чаще всего застройщики обращаются к заемным средствам. Изыскивают их как внутри страны, так и за рубежом.
В период с 2006 года по начало 2008 года рынок недвижимости в России взлетел в разы. Среди застройщиков царила эйфория, чего они не скрывали в приватных беседах. Желание заработать побольше денег, <ухватить маржу> заставляло их браться за все новые и новые проекты, не всегда соразмеряя свои желания и возможности. Застройщики привыкли работать на растущем рынке. Впрочем, не только они. То же самое происходило в финансовом и фондовом секторах экономики. Работать на падающем рынке никто не умел. И когда рынок начал проседать, резко обострилась проблема ликвидности, стали нарастать неплатежи, кредиты вздорожали. Но даже и под 30 процентов годовых застройщику не всегда удается получить кредит, поскольку банки традиционно считают строительство рискованной сферой вложения денег.
Ситуация начинает больно ударять и по подрядным строительным организация, которые столкнулись с проблемой неплатежей за выполненные строительно-монтажные работы. Возвращаются такие неприятные явления, как бартер, взаимозачеты. Например, за поставку стройматериалов приходится расплачиваться квартирой в будущем доме. Такой вид расчетов всегда подразумевает серьезное дисконтирование, что не есть хорошо. Проблема достаточно тяжелая.
- Наверное, от кредитного голода сильнее страдают подрядчики, чем застройщики, поскольку у них кредитная зависимость больше?
- Страдают и те, и другие, поскольку кредиты брали все. Скажем, в системе госзаказа конкурсы проводились заблаговременно, а вот финансирование строительства объекта открывалось где-то в середине года, а то и в последнем квартале. Победивший в конкурсе застройщик до выделения денег вынужден был перебиваться кредитами. А как быть теперь?!
- Как поведет себя рынок недвижимости?
- Некоторые высказывают предположение, что цены на недвижимость могут значительно снизиться. Однако более половины населения (по данным опроса) считают покупку недвижимости наиболее надежным способом сохранения средств в условиях кризиса. Прогнозировать спрос на недвижимость сейчас сложно. Тут многое будет зависеть от конкретной ситуации в регионе. Например, в тех регионах, где активно развивались ипотечные программы, корректировка рынка недвижимости будет более существенной, чем в других. Одно дело, когда жилье приобретается за <живые деньги>, и совсем иное, когда используются ипотечные схемы, всевозможные варианты зачета с обменом старой квартиры и доплатой опять-таки из кредитных денег. Поэтому цены будут меняться по-разному. Думаю, наиболее вероятно снижение цен на 10-15 процентов, да и то не везде.
С другой стороны, сейчас прослеживается интересная тенденция, когда большинство застройщиков официально цены не снижает, но готово дать реальному покупателю жилья дисконт. Мол, только для вас, в виде исключения. Если такой период затянется, то за ним последует и официальное снижение цен. Застройщикам придется набраться мужества и пойти на это.
- И как себя чувствуют сегодня сметчики?
- Профессия это довольно дефицитная, постоянно востребованная. Каких-либо сигналов о безработице среди сметчиков к нам не поступало. В нынешних условиях, когда очень неопределенная ситуация со спросом и предложением на рынке недвижимости, неясность с запуском новых проектов и судьбой еще не законченных, задача сметчиков - держать руку на пульсе, давать объективную информацию с точки зрения затрат. Тем более что в последнее время наметилась тенденция к снижению цен на целый ряд строительных материалов (цемент, металл и так далее). Соответственно, и стоимость строительно-монтажных работ должна снижаться.
Ведь и мы, сметчики, привыкли работать на растущем рынке. Наблюдая за рынком с 1993 года, можем констатировать, что индексы изменений сметной стоимости ни разу еще не снижались (за исключением тех случаев, когда менялась ставка по НДС). Даже в 1998 году, когда был дефолт. Индексы все время росли, лишь изредка ненадолго задерживаясь на каком-то уровне. Сегодня настал момент, когда индексам придется снижаться по отдельным видам и комплексам работ.
- С материалами понятно. А что произойдет с заработной платой строителей? Она тоже будет снижаться?
- Ну, во-первых, доля заработной платы не столь высока в структуре себестоимости. Во-вторых, по официальным статданным в последние годы оплата труда росла. И даже не потому, что она росла реально, а просто ее стали показывать в отчетных документах, выводя из <серых> схем и постепенно отказываясь от выплат денег <в конвертах>. В большинстве строительных компаний доля <белой> заработной платы сегодня составляет не меньше 60 процентов (раньше было 30-40 процентов). В среднем по России оплата труда строителей по смете - порядка 16-18 тысяч рублей в месяц. Это для рабочего средней квалификации. Но реально дорожные строители, высококвалифицированные каменщики и некоторые другие специалисты получают гораздо больше.
На мой взгляд, в ближайший период произойдет стабилизация уровня оплаты труда. Что будет дальше, зависит от того, насколько глубоким окажется кризис.
- Вот мы обычно говорим о расценках, тарифах, коэффициентах индексации стоимости. Но сметно-нормативная база содержит не только стоимостную, но и натуральную составляющую. Есть определенные нормы расхода материалов, машино-часов строительной техники, затрат труда рабочих. Они останутся такими же, как были, или тоже будут корректироваться?
- Нормы расхода по идее должны соответствовать действующей технологии, достигнутому уровню развития производства и производительности труда. Некоторые из этих норм (например, количество кирпичей на кубометр кладки) являются константами и вряд ли когда изменятся. Но большинство других надо периодически обновлять.
Вся беда в том, что сметно-нормативная база Российской Федерации, хоть ее и называют новой (а кое-кто поговаривает о создании еще более новой базы), на самом деле новой не является. В нее заложены нормы, разработанные для технологий 50-х и 60-х годов прошлого века. Мы пользуемся устаревшим инструментом, не соответствующим хлынувшим на стройки новым материалам, конструкциям, технологиям, машинам и механизмам. Не случайно высказывания о необходимости реформирования системы ценообразования звучат уже и на самом высоком уровне.
Конечно, теперь все это надо делать в увязке и с реформой технического регулирования, где у нас не всего гладко, и с переработкой устаревших СПиПов, многие из которых не обновлялись лет 30 и более. Однако нельзя говорить, что отсутствие передовых технических регламентов и СПиПов не позволяет нам нормально реформировать систему ценообразования в строительстве. Это абсолютно неверно. Главное, чтобы такая работа не превращалась в имитацию работы.
С сожалением вынужден констатировать, что заявленное Министерством регионального развития РФ реформирование системы ценообразования в строительстве, как и работа по актуализации СНиПов и созданию технических регламентов, носят несистемный характер. Уже подготовленные проекты документов вызывают большие нарекания со стороны специалистов.
Выставленные на сайте Минрегиона проекты обновленных СНиПов отличаются от своих оригиналов лишь небольшими косметическими правками. В основном <обновлены> формулировки. Что связано с принятием в последние годы Градостроительного кодекса РФ и ряда законов. Системных изменений мы там не обнаружили.
Та же история и с совершенствованием сметно-нормативной базы, которую пытается проводить ФГУ <Федеральный центр ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов>. По сути, новых норм и расценок не появилось, новые технологии в базу не вошли, а заявленные изменения носят исключительно косметический характер: переставляются слова, меняются коды ресурсов и так далее. Некоторые расценки слегка <подремонтированы>. Скажем, было 80 рублей - стало 78 или 85 рублей. Вы спросите: зачем все это делается? По-видимому, разработчики хотят выпустить на рынок под видом нового продукта старую базу, чтобы заставить всех покупать новые документы за немалые деньги.
- Какие, например?
- Сметчикам Санкт-Петербурга, например, предлагают электронную версию якобы новой базы по 18 тысяч рублей за каждое рабочее место пользователя. Плюс сопровождение, стоящее не менее пяти тысяч рублей в квартал. Нормальной организации для полной оснастки потребуется выложить 200-300 тысяч рублей. Да было бы за что!
Приобретение указанных нормативов создает дополнительную финансовую нагрузку на строительные организации, а их применение - искажает достоверность определения сметной стоимости по объектам бюджетного финансирования.
Сложившееся ситуация негативно влияет на весь инвестиционно-строительный процесс, подрывает доверие к деятельности Министерства регионального развития России по реформированию системы ценообразования в строительстве, дискредитирует саму идею внедрения передовых сметных нормативов в практику сметного дела.
Уже почти год, как введен в действие новый Единый тарифно-квалификационный справочник (ЕТКС), которым 6-разрядная сетка оплаты труда заменена на 8-разрядную. Естественно, за этим должно последовать изменение государственных элементных сметных норм и федеральных единичных расценок, поскольку изменились межтарифные коэффициенты оплаты труда. Но не тут-то было. В якобы новой базе все осталось по-старому. Введение нового ЕТКС разработчиками просто проигнорировано.
Формирование базисной стоимости строительства по-прежнему происходит в ценах на 1 января 2000 года. Прошло почти девять лет. По отдельным регионам индексы пересчета уже зашкаливают за 20. Старый ориентир потерял любую информационную основу. Нужно переходить на новый базисный уровень цен с учетом 8-разрядной тарифной сетки. Сметчикам необходим нормальный уровень цен, который был бы для них понятен. Сегодня, открыв расценку, сметчик не может сходу сказать, во что обойдется асфальтирование стометровой дорожки или укладка десяти квадратных метров облицовочных плит. Ему придется долго и нудно умножать расценки на различные коэффициенты, которых очень много и которые сильно разнятся по регионам. Это противоречит методологии сметного дела.
Отдельные виды работ с применением современных технологий вообще не охвачены сметными нормативами. Сегодня у нас немало федеральных строек, которые носят уникальный характер. Можно упомянуть строительство олимпийских объектов в Сочи, скоростных дорог и крупных мостов, малоэтажное строительство по новым технологиям, возведение уникальных жилых и офисных зданий. Сметчик не может составить сметы на эти работы, у него нет соответствующих нормативов.
- Это что же получается: и олимпийские объекты мы будем строить без точного сметного расчета, прикидывая их стоимость на пальцах?!
- Пока это именно так и делается. Заявляются некоторые суммы, кои придется потратить на строительство. Но откуда они взялись? Загадка. Я, конечно, понимаю, что есть методы предварительной оценки с использованием объектов-аналогов. У нас аналогов нет, надо искать в других странах, а вдобавок получить доступ к зарубежным базам данных. Но даже при этом есть ряд сложностей: аналоги лишь приблизительно соответствуют тому, что предстоит построить нам, к тому же объекты надо <привязать> к местности, учесть грунты, климатические условия и другое. Так что без расчетов не обойтись.
Допустим, предварительная оценка все же сделана и цифры взяты не с потолка. Далее началось проектирование. Оплачивать работы придется в соответствии с исполнительной документацией, которую надо формировать по расценкам, а их-то у нас и нет. Предварительная оценка стоимости строительства федеральных объектов зачастую завышается (иногда - в разы). А потом на этапе финансирования расчетов за выполненные работы смета просто начинает подгоняться под заявленные цифры. Я вас уверяю, что большинство федеральных строек при нормальной экономической оценке на деле может оказаться дешевле.
- А как ведется подгонка?
- За счет завышения физических объемов выполненных работ, неправильного применения расценок, различных накруток, попыток согласовать завышенные индивидуальные нормативы и много другого.
Все это очень печально. И тем более недопустимо в период кризиса, когда вопросы экономки и рационального использования бюджетных средств выходят на первый план.
- Павел Владимирович, какие задачи стоят сегодня перед сметчиками, на что будет обращено особое внимание участников V Всероссийской конференции инженеров-сметчиков?
- Есть несколько ключевых вопросов, которые нам надо рассмотреть. Первый - о роли и месте инженеров-сметчиков и системы ценообразования в условиях перехода строительного комплекса к саморегулированию. Наш Союз ведет большую работу в этом направлении. Там есть интересные аспекты, связанные с участием сметчиков в создании системы национальных стандартов саморегулируемых организаций.
Второй ключевой вопрос касается новых сборников норм и расценок, к разработке и выпуску которых мы приступили вплотную. Союз инженеров-сметчиков организует и координирует эту работу, в которой участвуют лучшие специалисты страны.
- Создаете новую базу?
- Это будет действительно новая сметно-нормативная база ценообразования в строительстве, свободная от недостатков ныне действующей. Убедиться в этом можно будет уже на примере сборников по наружным инженерным сетям и кровельным работам, где учтены самые современные технологии, материалы и техника, а также вводится в расчеты 8-разрядная тарифная сетка.
- Какова легитимность разрабатываемых вами сборников?
- У нас есть договоренность с соответствующими общественными организациями, которые будут вводить у себя сборники по своему профилю. Если это Сборник № 12 - он необходим Национальному Кровельному союзу, если Сборник № 9 - в нем заинтересован Союз производителей металлоконструкций, и так далее. Помимо того, наши сборники будут рекомендованы к применению общероссийскими строительными объединениями - Ассоциацией строителей России, Российским союзом строителей. А после создания Национального совета саморегулируемых организаций мы рассчитываем на их введение в качестве правил и стандартов саморегулируемой деятельности.
- Иными словами, новая база будет внедряться силами общественных организаций и получит ограничение применение?
- Мы не возражали бы против применения наших сборников и на бюджетных стройках. Для этого их надо вводить приказом Министерства регионального развития России. Однако попытки ввести наши разработки соответствующими распорядительными документами этого министерства наталкиваются на противодействие отдельных чиновников.
- Давайте по традиции резюмируем нашу беседу. Итак, что нужно сделать для более точного определения затрат в строительстве?
- Во-первых, необходимо полностью пересмотреть сметно-нормативную базу ценообразования в строительстве. И не делить ее на базу для бюджетных строек и базу для частного строительства. Глупость это! Деньги должны одинаково работать.
Во-вторых, нужны инструменты предварительной оценки стоимости строительства. Для этого следует изучить мировой опыт формирования укрупненных показателей, получить доступ к зарубежным банкам данных о стоимости ресурсов и построенных объектов.